Hongerstaking van huurders in Amsterdam-Oost (april 2016)

Hoe kan woningnood in Nederland verklaard worden? #

Toelichting
Onderstaande is overgenomen uit een studieopdracht.

Vak: Analyse maatschappelijk vraagstuk

Datum: 19 april 2016

Student: Emile Nieborg

Inleiding #

Hoe kan woningnood in Nederland verklaard worden? Ik heb voor deze hoofdvraag gekozen omdat er een sterk politiek element in het vraagstuk zit, namelijk het beleid van de overheid en ook een economisch element, namelijk de markt. Bovendien ben ik direct betrokken als woningzoekende en het is een vraag die iedereen om me heen bezighoudt. Met andere woorden, iedereen moet ergens wonen, het liefst met plezier. We kunnen niet ontkennen dat ons de kwaliteit van het leven grotendeels wordt bepaald door onze woning en woonomgeving.

Ik ga bovenstaand vraagstuk beantwoorden en analyseren aan de hand van de volgende deelvragen:

• Welke macro-economische ontwikkelingen hebben geleid tot woningnood?
  Re-urbanisatie, als gevolg van een verschuiving van werkgelegenheid van industrie naar de dienstensector, is een van deze ontwikkelingen. Andere ontwikkelingen zijn de economische crisis die in 2008 begonnen is, de toename van relatieverbrekingen en de Europese vluchtelingencrisis.

• Hoe en met welke belangen zijn politieke actoren betrokken bij het vraagstuk?
  Denk aan woningcorporaties, gemeentes en de nationale overheid, die allen het tekortkomen van de markt trachten te corrigeren.

• Welke economische actoren zijn betrokken bij het vraagstuk?
  Deze vraag heeft alles te maken met de betrokkenheid van (Nederlandse) banken die hypotheken verstrekken, institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars die in vastgoed investeren en ook overheidsbeleid dat invloed heeft op de markt, denk aan hypotheekrenteaftrek.

• Hoe heeft het beleid bijgedragen aan de woningnood?
  Historisch heeft het overheidsbeleid gezorgd voor grote veranderingen in de manier waarop we aan een woning kunnen komen. Ik ga deze ontwikkelingen hier omschrijven.

• Welke relatie vertoont het vraagstuk met de economische orde van de samenleving?
  In de loop van de tijd hebben gebeurtenissen of gevolgen ervan de richtingen naar een bepaalde economische orde bepaald. Deze veranderingen zal ik hier beschrijven.

In deze analyse wil ik het probleem van woningnood blootleggen, een stukje historie en ontwikkeling van het probleem beschrijven, de oorzaken en de belangrijkste spelers noemen en analyseren.

In mijn hoofdvraag komt het woord woningnood voor waar geen eenduidige definitie voor te vinden is, terwijl het vaak in de media gebruikt wordt en soms ook gebruikt wordt door politici of overheid. De term woningnood wordt vaak in verband gebracht met de periode na de oorlog toen er in Nederland een absoluut tekort was aan woningen. In die periode werd het jaar 1948 woningnood officieel tot volksvijand nummer 1 verklaart door de minister in ‘t Veld van Wederopbouw.1 Met het woord woning bedoel ik een zelfstandige woning2 waarbij gedacht kan worden aan eengezinswoningen, appartementen, portiekwoningen, maisonnettes of galerijflats. Onzelfstandige woonruimten zoals studentenkamers en hospitakamers laat ik in dit analysevraagstuk buiten beschouwing. Tegenwoordig heeft woningnood in de politiek en media vooral een geografisch en economisch karakter. Er zijn genoeg woningen, maar woningen op een bepaalde plek zijn niet betaalbaar. Zo is er leegstand van woningen in de provincies Groningen, Zeeland en Limburg door krimp van de bevolking.3 Daar tegenover staat een landelijk gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning van acht jaar.4 De wachttijd voor het centrum van Amsterdam is zeventien jaar en voor Amsterdam-Zuid, -West, -Oost en -Noord 14 tot 16 jaar lang.5 Particuliere huurwoningen zijn een alternatief, echter deze betreffen veelal zogeheten vrije sector woningen met huurprijzen vanaf € 700 en meestal honderden euro’s hoger, gemiddeld6. In plaats van huren is een andere optie kopen, met een gemiddelde prijs van € 230.000.7 Voor zowel vrije sector huren als een huis hypothekeren zijn er inkomens eisen. Bij vrije sector moet het huishouden dikwijls 4 tot 4,5 keer de huurprijs89 verdienen en bij koop kan het maximaal 4,5 keer het inkomen lenen10. Dat maakt dat vrije sector en koop in feite alleen toegankelijk zijn voor huishoudens met tenminste een middeninkomen van één tot twee keer modaal (35.000 tot 71.000 euro)11.

Het Wolters’ Woordenboek Nederlands (1990) geeft de volgende uitleg van het woord woningnood: “het tekort aan woningen”12. Het Britse Collins Dictionary definieert housing shortage als: “a deficiency or lack in the number of houses needed to accommodate the population of an area”13. In het Spaans kan ik geen woord vinden, wel wordt de woordcombinatie la escasez de vivienda gebruikt in Spaanse krantenartikelen14. Om de taalkundige betekenis van woningnood te definiëren en te kunnen vatten in de benaderingswijzen houd ik in gedachten dat er van woningnood sprake is wanneer in een bepaalde periode de politiek en de markt niet kunnen voldoen aan een sociale wens om te kunnen wonen op een bepaalde plek.

Welke marcro-economische ontwikkelingen hebben geleid tot woningnood? #

Sommige macro-economische ontwikkelingen hebben onder andere invloed op de vraag en aanbod van woningen. Hieronder zal ik deze omschrijven en uitleggen hoe ze bijdragen aan het fenomeen woningnood.

Demografie #

Relatieverbrekingen #

In Nederland eindigt ongeveer één op de drie huwelijken in een echtscheiding.15 In vergelijking met de gehuwd samenwonenden is de kans van relatie verbreken bij ongehuwd samenwonenden nog eens twee keer zo hoog.16 Sinds de jaren ‘90 tellen banken het tweede inkomen van huishoudens mee.17 Het aantal tweeverdieners neemt al decennia toe18. Een relatieverbreking heeft gevolgen voor de draagkracht van hypotheekschuld, dat tot gedwongen verkoop van een woning kan leiden en al dan niet aansluitend de wens voor een huurwoning met spoed. De toename van het aantal relatieverbrekingen maakt dat meer huishoudens zichzelf opdelen en er dus meer vraag kan ontstaan voor een woning op korte termijn.

Europese vluchtelingencrisis #

In 2015 is er een vluchtelingenstroom op gang gekomen met een recordhoogte van 240.000. De verwachting is dat het met nog eens 100.000 mensen zal toenemen in 2017. Dat vertaalt zich in een vraag van 80.000 nu in 2016 en 70.000 in 2017 aan huishoudens die op zoek zijn naar een woning. Dat staat in contrast met de nieuwbouw van tussen de 45.000 en 50.000 woningen in de afgelopen jaren. Vanwege sloop gingen er 10.000 tot 13.000 van de voorraad af en via transformatie wat bij. De huizenvoorraad nam per saldo zowel in 2014 als in 2015 toe met 53.000 huizen.19 Ongeveer één op de tien sociale huurwoningen die vrij komen wordt toegewezen aan een vluchteling. De extra vraag van vluchtelingen is geen oorzaak van de wachtlijsten, maar bestuurslid van vereniging van woningcorporatie Aedes Harrie Bosch verwacht wel een wachttijd toename van 5% tot 10% door de toestroom van asielzoekers.20

Economie #

Immaterialisering #

Gaande weg ontwikkeld zich naast stoffelijk kapitaal zich ook non-stoffelijk kapitaal met de komst van de kenniseconomie. Deze immaterialisering maakt dat producten en processen met hoge kennisintensiteit steeds minder tijd, werk, energie en materiaal kosten.21 Ha-Joon Chang legt uit dat waar vroeger een geschoolde arbeider nodig was met culturele en taalkundige eigenschappen, terwijl tegenwoordig kennis in schriftvorm makkelijk te kopiëren is.22 Opgeschreven kennis laat zich niet leiden door sociale conventies en is mondiaal inzetbaar. John Kay stelt dat wederkerigheid en uitwisseling in de vorm van contracten en informeel gedrag aan de basis staat van het economische leven.23 Volgens de inmiddels overleden André Gorz is het nog een hele weg om immaterieel kapitaal als kapitaal te laten functioneren en cognitief kapitaal als kapitalisme te laten functioneren.24 Slavoj Žižek komt met de verklaring dat de desintegratie van het staatssocialisme wellicht te wijten was aan het feit dat het zich niet kon aanpassen aan de digitalisering van het economische en sociale leven. Hij vervolgt met een Marxistische benadering dat in het verlengde daarvan de tegenstelling tussen productief kapitaal en de relaties bij productie nu kapitalisme aan het ondermijnen is. Staatsinterventie zoals ingrijpen, toezicht en sociale zekerheid zal aanhoudend nodig zijn om het systeem levensvatbaar te houden.25 Ewald Engelen resumeert over de nasleep van de kredietcrisis dat landen buiten de eurozone, met soevereine staatsinterventies, zoals de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk de weg omhoog richting welvaart van voor de crisis al weer hebben weten te vinden. Hij wijt de oorzaak van de kredietcrisis als een combinatie van incompetente bankiers, gegijzelde toezichthouders, politici en burgers die de andere kant opkeken door het gemeenschappelijke belang van welvaartseffect door stijgende huizenprijzen.26 Immaterialisering maakt dat sommige belanghebbenden, zoals huizenbezitters met een gehypothekeerd huis of gemeenten die voor de begroting afhankelijk zijn van OZB, ervaren belang te hebben bij behoud van de kloof tussen (immaterieel-)kapitaal en de samenleving.

Kredietcrisis #

In navolging van de Verenigde Staten beginnen de gevolgen van de crisis zich in de zomer van 2008 ook in Nederland voelbaar te worden.27 In de tweede helft van 2008 daalden de huizenprijzen landelijk gemiddeld met 20% in waarde. De dalende huizenprijzen hebben het effect gehad dat mensen de aankoop van een huis uitstelden.

Niet-starters op de woningmarkt hebben eerst nog een huis te verkopen, in 2013 stond 34% van de woningen ‘onder water’.28 Ofwel huishoudens konden het huis alleen met verlies verkopen, een gegeven dat doorstroom verhindert.

Pas sinds 2015 stijgt de verkoop van huizen weer, dit omdat een gangbare verwachting is dat de huizenprijzen zich herstellen en zijn mensen ook bereid meer te betalen. Daarnaast speelt de huidige lage hypotheekrente een rol die kopen lijkt aan te moedigen.29

Flexibilisering #

Vaste contracten nemen in zijn geheel af30, ten opzichte van 2000 is was er in 2010 een daling van 97% in het aanbod van vaste contracten.31 Als oorzaak van afname valt ook te denken aan dienstverbanden waarbij ontslagbescherming niet aan de orde is zoals oproepcontracten, uitzendcontracten, nul-urencontracten, min-max contracten, tijdelijke contracten, freelance constructies en payrollers.32 Nederland behoort Europees tot de flexwerktop met 30% van de werkenden zonder een vast contract.33 Voor de flexmens34 geldt dat langetermijnplanning zoals een hypotheek afsluiten lastig is.35 De onzekerheid is niet alleen psychologie, zo daalde het reële beschikbare inkomen van huishoudens tussen 2007 en 2015 met 5,2%. Daarnaast neemt het aantal mensen afhankelijk van een uitkering nog steeds toe en daalde het aandeel van het nationale inkomen dat naar werkenden ging.36

Re-urbanisatie #

In Nederland is tegenwoordig de meeste werkgelegenheid in de dienstensector en in de Randstad zelfs met een aandeel van ruim 80%.37 Steden worden steeds schoner door milieumaatregelen en fabrieken die sluiten of verhuizen naar een locatie buiten de stad.38 Op dit moment is er nog wel een gewoonte om buiten de stad te wonen om geluid, stank en overlast te ontvluchten, maar deze ontvluchting van de stad kan als overbodig beschouwd worden zoals bijvoorbeeld wijlen Pim Fortuyn pleitte.39 Inmiddels is er een trend gaande om naar steden toe te trekken.40 Persoonlijk contact en socialiseren blijkt een behoefte of misschien zelf noodzaak voor beroepen waarbij het menselijk kapitaal de meest voorname inzet is.41 Een stad als Rotterdam met één inwoner op vier arbeidsplaatsen kenmerkt zich nog als een stad om te werken en buiten te stad te wonen. In Amsterdam is de verhouding één inwoner op één arbeidsplaats. Amsterdam is daarmee stad die wonen en werken combineert, aldus Jos Gadet, hoofdplanoloog bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente Amsterdam.42

Vooral jongere huishoudens met kinderen verkiezen steeds vaker een verblijf in de stad, waar vroeger verhuizen naar een rijtjeshuis in een Vinexwijk gebruikelijk was. De stad bied hen mogelijkheden van werk, kinderopvang en bijscholing. Daarnaast draagt de verminderde reistijd van het forensenverkeer bij aan het voordeel. De wens is groter dan het financiële nadeel van het duurdere stadse leven.43

Re-urbanisatie in Nederland zet zich nog steeds voort. Gemeenten en de overheid krijgen te maken met een sterke tweedeling tussen de Randstad (Amsterdam, Rotterdam, den Haag en Utrecht en de steden eromheen, zonder het Groene hart), met een sterk groeiend bewonersaantal en groeiende huizenmarkt, en de provincie, waar de mensen vandaan vertrekken. Groningen, Maastricht en Breda, als steden die blijven groeien, vormen de uitzondering in de provincie. Friesland, Groningen, Drenthe, Overijssel en Gelderland groeien bijzonder traag. In het oosten van Brabant en Noord-Limburg zijn de cijfers wat hoger, terwijl zelfs niet ver van Utrecht, in oostelijke richting, dalen de cijfers alweer.44

Nieuwbouwwijken lijken steeds minder aantrekkelijk te worden en er bestaat een kans dat er in de toekomst grote investeringen nodig zullen zijn om ze weer nieuw leven in te blazen. Het is weliswaar goedkoper om een nieuwbouwwijk neer te zetten dan in de stad verder te bouwen, maar op de lange termijn zouden deze wijken de probleemwijken van de toekomst kunnen worden. Naoorlogse wijken vallen ook in deze categorie. Als mensen niet naar de stad toe trekken, kiezen ze voor meer landelijke gebieden en laten de minder karakteristieke nieuwbouw en naoorlogse wijken aan de rand van de stad links liggen. Files zullen nog erger worden en voor veel mensen zal de werkplek, vaak buiten de stad, steeds moeilijker bereikbaar worden.45

Conclusie #

De marcro-economische ontwikkelingen van toenemende relatieverbrekingen, vluchtelingenstroom en re-urbanisatie maken dat er meer vraag is naar woningen. De afhankelijkheid van dubbel inkomen, het verlies van woningwaarde sinds het begin van de kredietcrisis in 2008 en de flexibilisering van de arbeidsmarkt maakt dat huishoudens economisch kwetsbaarder zijn als het gaat om financiële middelen om een huis te kunnen betalen. Immaterialisering die er voor zorgt dat sommige belanghebbenden voordeel hebben bij stijgende huizenprijzen maakt dat inwoners tegengestelde belangen hebben bij politiek ingrijpen.

Hoe en met welke belangen zijn politieke actoren betrokken bij het vraagstuk? #

In dit hoofdstuk zal ik uitleggen hoe kabinetten met de aanpassingen in de wet bijgedragen hebben aan de huidige vraag een aanbod aan woningen. De invloed van zogeheten quasi-gouvernementele organisaties zoals woningcorporaties is tanende, er wordt meer aan de markt overgelaten. Doorstroom op de woningmarkt wordt beoogd in dit hoofdstuk.

Overheid #

Woningcorporaties #

Vroeger was de verhuur van sociale woningen een taak die kerken en vermogende ondernemers op zich namen. Maar in 1901 werd de Woningwet ingevoerd, woningbouwverenigingen ontstonden in heel het land. Het betrof niet-commerciële instellingen die betaalbare woningen voor de armen mogelijk maakten. In de eeuw die volgde zijn deze instellingen uitgegroeid tot grote bedrijven met vele duizenden woningen. De incentive was de vraag naar betaalbare woningen.46

In de jaren ‘90 kwamen corporaties in de rol private organisatie met een publieke taak47 en daarmee verzelfstandigd. Ze gingen zelf kredieten regelen voor investeringen, huizen verkopen en huren verhogen om inkomsten te genereren voor nieuwbouwprojecten. Waar de overheid eerst 10% van de rijksbegroting inzette voor leningen, stond het nu alleen nog maar garant voor leningen van corporaties. Daarmee kosten de woningcorporaties de overheid geen geld meer. Aan dit verdienmodel komt een eind met de komst van VVD minister Blok. De woningcorporaties, met beheer over bijna een derde van totale woningvoorraad in Nederland, moeten krimpen met het argument dat de grote sociale huurmarkt marktverstorend werkt en oneerlijke concurrentie veroorzaakt. Daarmee echoot hij de wens van private beleggers om meer te ruimte voor institutionele beleggers te creëren zodat deze kunnen bouwen voor middeninkomens.48

Het voornemen van minister Blok is dat corporaties zich alleen nog maar richten op sociale huurwoningen bouwen, verhuren en daarnaast investeren in commerciële projecten waar de markt niet voorziet. Behalve de voornemens van de minister die in de wet vastgelegd zijn, is daarnaast de regeldruk enorm toegenomen aldus Marien de Langen als bestuurder van woningcorporatie Stadgenoot en voorzitter van het platform voor grootstedelijke corporaties De Vernieuwde Stad. Alles moet straks eerst langs de minister volgens haar.49

Activiteiten die betrekking hebben op investeren in de wijk zijn eveneens activiteiten waarvan de minister verwacht dat de markt deze zal oppakken. Woningcorporaties houden zich behalve met woningen ook bezig met sociale cohesie en investeringen in de buurt om deze vooruit te helpen. Zo zijn er corporaties die combinaties van sociale huur, vrije sector en koopwoningen mogelijk maken.50

Naast de afstoot van de woningvoorraad en de regeldruk krijgen verhuurders te maken met een verhuurdersheffing, die bekend staat als een ‘bijdrage om de staatsschuld te verminderen’. Waar vroeger de rijksoverheid de woningcorporaties betaalde moeten verhuurders nu de rijksoverheid betalen.51

Scheefwonen #

De term scheefwonen komt van CDA staatssecretaris Enneüs Heerma die eind jaren tachtig veranderingen doorvoerde bij de volkshuisvesting.52

Dat betekent niet dat het begrip scheefwoner eenduidig is, zoals bijvoorbeeld Woonwijze uit Vught op hun website onderkent. Deze woningcorporatie beschouwd als gangbare definitie scheefwoners als huurders van een sociale huurwoning met een inkomen groter dan € 44.78653, maar refereert aan de toewijzingsgrens die de Belastingdienst hanteert van € 34.911 in 2015 als basis van de cijfers. Dat laatste getal komt overeen met het tot € 33.000 afgeronde huishoudinkomen, een bedrag dat zowel door het CBS54 en als door het aan de rijksoverheid rapporterende ABF Research55 als grensbedrag gebruikt wordt. De huurprijs is eenduidiger, het betreft de liberalisatiegrens tot € 699,48 en € 710,68 voor respectievelijk 2014 en 2015.

De perceptie over scheefwonen is niet altijd het zelfde geweest. Toenmalig staatssecretaris Johan Remkes kondigde het einde van scheefwonen aan in 2000. Om segregatie te voorkomen zouden hogere inkomens in arme wijken met veel sociale huurwoningen juist goed zijn. Echter een oordeel van de Europese Commissie in 2009 om een grens te stellen aan toegang tot een sociale huurwoning blies de discussie scheefwonen nieuw leven in. Dat valt samen met het gegeven dat er een groeiende schaarste is van het aantal sociale huurwoningen, daarmee neemt de discussie over scheefwonen weer toe. Al dan niet abusievelijk wordt de scheefwoner beschouwd als een profiteur die een schaarse huurwoning bezet houdt.56

Meerdere ministers hebben zich in het verleden beziggehouden hoe huurders die eigenlijk te veel verdienen uit een sociale huurwoning te krijgen. Volgens de huidige minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst is scheefwonen een enorm probleem.57 Hij is de minister die de zogeheten inkomensafhankelijke huurverhoging introduceerde.58 De rijksoverheid geeft aan dat verhuurders extra huurverhoging mogen berekenen aan huurders van een zelfstandige woonruimte met twee jaar terug een middeninkomen of hoger inkomen. Hoewel deze uitleg lagere inkomens niet aanhaalt, krijgt ook deze groep te maken met huurverhoging bovenop de inflatie. Concreet betekent deze maatregel voor de maximum huurverhogingen in 2016 dat een inkomen in 2014 tot en met € 34.678 uitkomt op de 1,5% extra verhoging, met daar bovenop de 0,6% inflatie van 2015. Voor inkomens van € 34.678 tot en met € 44.360 geldt 2% extra en voor huishoudinkomens daar boven geldt 4,0% extra bovenop de inflatie.59 Deze huurverhoging die wel varieert blijft jaarlijks mogelijk, totdat op basis van het puntensysteem de maximale huurprijs bereikt is.60 Deze maatregel werd ingevoerd samen met verlaging van de overdrachtsbelasting voor kopers om de markt in beweging te brengen.61

Deze zelfde VVD minister voor Wonen en Rijksoverheid heeft daarnaast een nieuwe opzet gemaakt van het Woningwaarderingsstelsel. De WOZ-waarde van een huurwoning speelt daarmee een rol bij het toekennen van punten aan een woning.62 Het betekent dat woningen in populaire gebieden meer punten krijgen en daarmee een hogere maximale huur. Voor minder populaire gebieden geldt het omgekeerde.

Hij maakte mogelijk dat huren extra kunnen stijgen voor mensen die veel verdienen.63 Niet alleen voor scheefwonende huurders, maar voor alle huurders van een sociale woning betekende de geïntroduceerde inkomensafhankelijke huurverhoging een extra verhoging bovenop de inflatie.64

Conclusie #

Het voornemen van de minister voor Wonen en Rijksdienst is dat een groter deel van de woningvoorraad die eigendom is van woningcorporaties overgedragen wordt aan institutionele beleggers. Deze particuliere verhuurders geven aan zich vooral toe te leggen op verhuur van woningen aan middeninkomens. Lagere inkomens zullen zo minder toegang hebben tot betaalbare huurwoningen. Huurders zullen meer van de markt afhankelijk zijn voor het aanbod, eveneens zijn de bewoners afhankelijk van de markt om sociale cohesie in de woonwijken te bewaken. Huurders zullen aangezet worden om hun woning te verlaten en wanneer mogelijk een woning te kopen, omdat huren duurder gemaakt wordt en kopen betreffende belasting betalen goedkoper gemaakt is door de minister. Voor lagere inkomens zonder toegang tot een andere woning is het aannemelijk dat deze huishoudens in populaire gebieden hun sociale woning niet zullen verlaten, daar zij weinig of geen kans maken op een andere betaalbare huurwoning in hun omgeving. Huurders die niet mobiel zijn door financiële middelen, zoals lagere inkomens, zullen gebrek aan sociale cohesie niet kunnen ontvluchten en afhankelijk zijn van de markt om deze te herstellen.

Welke economische actoren zijn betrokken bij het vraagstuk? #

Woningnood is nauw verbonden met de economie van Nederland. Daarin speelt de overheid samen met de financiële instellingen de grootste rol. Deze twee beïnvloeden de financiën van gemeentes, huishoudens en institutionele beleggers. Al het bovenstaande zal in dit hoofdstuk uitgelegd worden.

Overheid #

Bezitsvorming #

Eigenwoningbezit is pas na de Tweede Wereldoorlog bij de overheid in het vizier gekomen. Bezit van arbeiders werd als ongewenst gezien omdat zij daardoor minder mobiel zouden worden. Banken beschouwden deze lagere economische klasse niet als aantrekkelijke schuldenaar voor een hypotheek vanwege de kans op werkloosheid.65

In de jaren vijftig ontstond de gedachte dat kopers verstandiger met hun bezit zouden omgaan, in deze jaren was staatssecretaris Norbert Schmelzer belast met de portefeuille Bezitsvorming.66

Gaandeweg kwam de steeds meer en steeds breder gedragen opvatting dat woningbezit goed is. Woningbezitters zouden meer onderhoud plegen en daarmee hun omgeving leefbaarder houden dan huurders. In de periode daarna kwam het zogeheten neoliberalisme op. Kenmerkend voor deze stroming was dat, naast het bestaande voornemen om bezitsvorming te stimuleren, er een overdracht van woningvoorraad van publieke naar private handen tot stand kwam. Een exponent van deze stroming, de Britse premier Margaret Thatcher, introduceerde in de jaren tachtig ‘Right to Buy’ dat leidde tot een massale uitverkoop van sociaal woningbezit.67 Deze buitenlandse ontwikkeling heeft ook invloed op de ideologie in Nederland gehad. Het huidige kabinet houdt vast aan de eis dat woningcorporaties 75 procent van het woningbezit te koop aanbied aan de zittende bewoners.68 De totale woningvoorraad in 2010 was voor 31% in bezit van woningcorporaties, 12% van particuliere verhuurders en 56% een koopwoning.69

Inkomenspolitiek #

Hypotheekrenteaftrek #

De hypotheekrenteaftrek werd samen met de inkomstenbelasting in 1893 ingevoerd door de liberale minister van Financiën Nicolaas Pierson. De gedachte erachter is dat iemand de kosten om inkomen te verwerven af mag trekken van het inkomen. Dat gaat op voor ondernemers maar ook voor huiseigenaren omdat een huis een potentiële inkomstenbron is. Het huurwaardeforfait, dat later eigenwoningforfait zou gaan heten, kwam als tegenhanger voor de hypotheekrenteaftrek. Eigenwoningforfait kan beschouwd worden als een belasting op woongenot van de woningeigenaar.70 Door de Wet Hillen is per saldo de uitgave voor eigenwoningforfait niet hoger dan de mogelijke hypotheekrenteaftrek.71

In de jaren ‘70 leidde kritiek van de PvdA en de linkervleugel van de CDA op de ruimhartige hypotheekrenteaftrek tot een beperking tot maximaal 30 jaar aftrek. Meer versobering of afschaffing werd voorkomen door de VVD.72

Van objectsubsidie naar subjectsubsidie #

Behalve herverdeling van middelen ten behoeve van woningeigenaren kwam er in de jaren ‘70 ook een subjectsubsidie voor huurders, bekend onder de naam huursubsidie. Niet langer hadden de woningcorporaties de mogelijkheid woningen aan te bieden onder de marktprijs met behulp van objectsubsidie. In plaats daarvan werden minder draagkrachtige huurders rechtstreeks gecompenseerd om meer marktconforme sociale huurprijzen te kunnen betalen. Later zou deze huursubsidie overgaan in huurtoeslag. Toekenning is gebaseerd op inkomen en vermogen. Zo geldt heden een maximum aan inkomen van EUR 22.100 individueel of EUR 30.000 gezamenlijk per jaar (2016).73 Voor eenpersoonshuishouden geldt een maximum van € 24.437 aan vermogen, voor tweepersoonshuishoudens is dit € 48.874.74

WOZ #

In 1994 werd de Wet waardering onroerende zaken, beter bekent als Wet WOZ, aangenomen om belastingheffing over onroerende zaken te regelen.75 De WOZ is en waardebepaling, deze is nodig om de hoogte van de Onroerende zaak belasting (OZB) te bepalen.76 Voor gemeenten is OZB een voorname inkomstenbron77 en daarom is de hoogte van woningwaarde die de WOZ bepaald of de hoogte van de OZB belasting die berekend wordt over de WOZ waarde erg bepalend of een gemeente wel of niet de begroting sluitend krijgt. In 2010 betrof de OZB 12% van de inkomsten voor gemeenten.78

Financiële instellingen #

Aan het begin van de jaren negentig werd het steeds makkelijker om een hypotheek te verkrijgen, met daarnaast steeds gunstiger voorwaarden. Banken en andere financiers maakten maximaal gebruik van de renteaftrek en bedachten daarnaast constructies om minimaal af te lossen en maximaal te lenen. Door de lage rentelasten kwam er meer ruimte om meer geld voor een huis neer te tellen. Al het bovenstaande had een prijs opstuwend effect, met hogere huizenprijzen tot gevolg.79

De hypotheekvormen, bedacht door financiële ingenieurs van banken en verzekeraars, leidde tot introductie van variaties op de aflossingsvrije hypotheek. Waar in 1996 nog 9% van de hypotheken aflossingsvrij was is 2008 het percentage gestegen naar 50%. In 2012 werd slechts 7% van alle hypotheken tijdens de looptijd afgelost.80

Door het oppompen van deze huizenbubbel is de economie sinds 2001 met een half procent gegroeid. Behalve consumptieve goederen waren huizenbezitters door hun aanschaf van complexe financiële producten ook de motor achter de groei van de financiële sector. Een ander gevolg van deze private schulden is dat het voor het MKB steeds duurder wordt om te lenen en dat het de financiële stabiliteit van Nederland ondermijnt, zie het als een systeemrisico.81

Institutionele beleggers #

Besparingen die woningcorporaties maken worden door minister Blok gebruikt om extra huurtoeslag te kunnen bekostigen. Extra huurtoeslag die de sterkere huurprijsstijgingen van particuliere verhuurders mogelijk maakt. Zo laten de woningcorporaties de komende twee jaar de huren minder hard stijgen om zo huurtoeslag uit te sparen, dat komt neer op een besparing van zestig miljoen euro waarvan veertien miljoen gebruikt gaat worden om huurtoeslag van huurders van particuliere verhuurders te bekostigen. De particuliere verhuurders hebben als institutionele beleggers meer ruimte gekregen dan woningcorporaties om de huren te laten stijgen, dit om hun verdiencapaciteit niet in te perken.82

Voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, verzekeraars en beleggingsinstellingen83 zijn de prijzen die gemeenten voor grond vragen mogelijk een belemmering om te investeren. Daarnaast is er een verhuurdersheffing voor sociale huurwoningen, die voor alle verhuurders geldt, dus voor zowel woningcorporaties als voor particuliere verhuurders.84 Alle verhuurders met meer dan 10 sociale woningen in hun bezit, met een huur van € 710,68 of lager, betalen een bijdrage om de nationale schuld te verminderen en om de woningmarkt beter te laten functioneren aldus de Rijksoverheid.85

Er zouden nu veertig internationale partijen zijn met interesse voor de Nederlandse huurmarkt. Gereguleerde huren zullen altijd sneller stijgen dan de inflatie, minister Blok heeft vastgelegd dat vanaf 2016 private huurders meer ruimte voor huurstijging krijgen dan woningcorporaties. Daarnaast is er door de verhuurdersheffing de nieuwbouw door woningcorporaties bijna helemaal stil komen te liggen, dat maakt dat institutionele investeerders betere rendementen kunnen maken door de schaarste. De woningen zullen door het tekort ook stijgen in waarde, wat het daarmee een aantrekkelijke investering maakt. Daarnaast maakt huurtoeslag het mogelijk om hogere huren te kunnen vragen en een woning altijd verhuurt, huurtoeslag is ook in het belang van particuliere verhuurders aldus hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer aan de TU Delft. Doordat de overheid maximaal de helft van de huurprijs vergoed kunnen ook mensen met relatief lage inkomens met hoge huren akkoord gaan.86

Huishoudens #

Voorheen kon iedereen bij woningcorporaties woningen huren onder de marktprijs, sinds de introductie van de subjectsubsidie (huurtoeslag) worden uitsluitend lagere inkomens gecompenseerd zodat ze een marktconforme prijs voor een sociale huurwoning kunnen betalen. Midden- en hogere inkomens worden niet rechtstreeks gecompenseerd met huurtoeslag, zij voelen als huurder van een woningcorporatie de huurverhoging rechtstreeks in de portemonnee. Om buiten lagere inkomens toch voordeel te hebben van herverdeling blijft woningbezit als mogelijkheid over. Daarbij geldt dat inkomens in de hoogste belastingtarief meer voordeel hebben van verlaging van het belastbaar inkomen door hypotheekrenteaftrek.

Mensen die niet of lastig kunnen verhuizen zijn daarmee geografisch minder flexibel. Zoals eerder geconstateerd zijn er weinig mogelijkheden voor lage inkomens om naar een andere sociale huurwoning te verhuizen met name in gewilde gebieden. Voor middeninkomens geldt dat betaalbare vrije sector woningen zeer weinig worden aangeboden en de mensen in deze inkomensklasse met een hypotheekschuld moeten eerst hun huis zien te verkopen dat sinds het begin van de crisis in 2008 als een probleem ervaren kan worden. Ondanks de intenties om de vraag naar wonen te stimuleren, is het gebrek aan aanbod een onzichtbare rem om de economie.87 Jongeren onder de 25 jaar kopen minder vaak een huis dan voor de crisis. Een mogelijke verklaring zijn de hogere eisen van banken, zoals een contract onbepaalde tijd bij een werkgever en eigen geld van de koper.88

De politiek mag dan besluiteloos zijn, uit enquêtes blijkt dat 80% van de Nederlanders binnen tien jaar een aanpak van de hypotheekrente verwacht. Deze overtuiging zetten de huizenbezitters om in daden door hypotheken massaal af te lossen.89 De gemiddelde hypotheeksom daalde van 304.000 euro in 2008 naar 261.000 in 2015.90

Conclusie #

Sinds de Tweede Wereldoorlog is de politiek bezig om bezitsvorming te stimuleren, sedert de jaren tachtig is daarnaast een woningvoorraad overdracht van publiek naar privaat bijgekomen. De woningvoorraad van huurwoningen neemt in absolute aantallen af, de resterende huurwoningen worden overgedragen van woningcorporaties naar private verhuurders. Er zijn dus minder huurwoningen en de huurders zijn meer afhankelijk van de markt dan voorheen.

De subsidie op sociale huurwoningen van object- naar subjectsubsidie (huurtoeslag) heeft een huurprijs opdrijvend effect gehad. De hypotheekrenteaftrek waarbij maximale schuld het meeste fiscale voordeel geeft, had een huizenprijzen prijs opdrijvend effect waarbij zowel de financiële instellingen als gemeenten een belang hadden met respectievelijk lucratieve financiële producten en hoge OZB inkomsten door een hoge WOZ waarde. De prijsopdrijving wordt ingezet om institutionele beleggers en internationale investeerders over te halen toe te treden tot de Nederlandse huizenmarkt. De stijging pakt negatief uit voor woningzoekenden die geconfronteerd worden met steeds hogere huurprijzen en aankoopprijzen van een woning.

Huishoudens met een gehypothekeerd huis leggen zichzelf met hun massale hypotheek aflossen een beperking op van toegang tot vreemd vermogen, vermogen die zij op de woningmarkt niet meer beschikbaar hebben. Mensen zullen voor een huur- of koophuis steeds groter deel van hun huishoudbudget moeten vrijmaken en daarmee steeds beperkter worden zich te kunnen roeren op de woningmarkt.

Hoe heeft het beleid bijgedragen aan de woningnood? #

Overheid #

Sociale woningvoorraad marktconform maken #

Het overheidsbeleid dwingt corporaties om woningen te verkopen en de huur te verhogen voor een nieuwe huurder. Sinds de introductie van huursubsidie is er geen subsidie meer op woningen en inmiddels is er een verhuurdersheffing sociale woningverhuurders bij gekomen om de staatsschuld weg te werken. Het is niet toevallig dat het aantal goedkope corporatiewoningen met 9% is gedaald tussen 2009 en 2013, terwijl het aantal duurdere corporatiewoningen juist met 10% is gestegen.91 De huizenvoorraad van woningcorporaties wordt verkocht aan institutionele beleggers die meer marktconforme huurprijzen hanteren. Woningcorporaties hanteren als bezitter van sociale huurwoning hogere huren nu met de komst van de verhuurderheffing. Huren wordt duurder voor huurders, omdat praktisch alle huren stijgen zullen huurders steeds minder mogelijkheden hebben een goedkopere huurwoning te vinden.

Het aantal huisuitzettingen is gestegen van 5900 in 2010 naar 6980 vorig jaar, met als meest voorkomende oorzaak huurachterstand. Niet alleen alleenstaande huurders zijn het slachtoffer, maar ook werklozen, alleenstaande jongeren onder de 30 jaar, eenoudergezinnen en ZZP’ers. 92 De huidige situatie in de woning- en arbeidsmarkt is niet bevorderlijk voor de koopkracht van deze groep. Ernaast heeft onder andere het overheidsbeleid ervoor gezorgd dat ze niet bij woningcorporaties terecht kunnen. Een middeninkomen is te hoog voor een sociale huurwoning, maar andere kant zorgt flexibel werken ervoor dat mensen niet altijd een huis wensen te kopen en bovendien is het bijna onmogelijk om een hypotheek te krijgen zonder een vast contract, wat steeds vaker voor middeninkomens het geval is.93 Mensen met een middeninkomen zonder vast dienstverband hebben weinig mogelijkheden om te verhuizen, voor een sociale huurwoning komen ze niet in aanmerking. Voor koop eist een bank meer inkomenszekerheid dan een contract bepaalde tijd. Deze groep is afhankelijk van de goedkopere huizen uit in de vrije sector, mocht een huis gevonden zijn dan is het hopen dat de particuliere verhuurder wel genoegen neemt met een tijdelijke arbeidsovereenkomst.

Financiële sector simuleren #

Door de fiscale ruimte in de vorm van hypotheekrenteaftrek bedachten financiële instellingen creatieve hypotheekconstructies. De introductie van aflossingsvrije spaar- en beleggingshypotheken hadden vooral effect op de schuld.94 Maximaal profiteren van de renteaftrek en minimaal aflossen was de doelstelling. Dat houdt de rentelasten laag waardoor er meer betaald kan worden voor een huis. Huizenprijzen stegen daardoor en banken gaven steeds makkelijker krediet. Dit omdat de prijzen bleven stijgen, een situatie waarbij oorzaak en gevolg afwisselend prijsverhogend werkte. In Nederland zijn vooral rond het millenniumjaar de huizenprijzen explosief gestegen. Van 1985 tot 2007 stegen de woningprijzen met 228% tegen een inflatie van 56% over de zelfde periode.95 Aan deze waardestijging is inmiddels een eind gekomen.

Wat betreft hypotheken en hypotheekschuld meldt het CBS in 2012 dat 14% van de woningen geen hypotheekschuld hebben en op de resterende 86% is er een hypotheek afgesloten met een gemiddelde waarde van € 190.00096. Van de huishoudens met een hypotheek heeft 55% een zogeheten aflossingsvrije hypotheek, waarbij niet wordt afgelost noch gespaard of belegd voor hypotheekaflossing. Een andere vorm van hypotheken zijn bankspaarhypotheken waarbij een deel van de maandlasten op een geblokkeerde rekening staat. Vertaald in euro’s, aan het eind van 2012 was het spaartegoed € 3,8 miljard97 en de hypotheekschuld € 675,5 miljard98.

Vergeleken met Duitsland is sinds 1995, toen de schuld van de huishoudens in beide landen rond de 55% van het BBP was, behoorlijk uit de pas gelopen. De Nederlandse schuld is verdubbeld en de Duitse schuld is gedaald. Naast dat Duitsland een inbreng van 20% aan eigen geld stelt is de grootste verklaring voor het verschil tussen beide landen de hypotheekrenteaftrek. Deskundigen die door de Commissie Huizenprijzen gehoord zijn, een commissie door de Tweede Kamer ingesteld om te onderzoek te doen, kwamen stuk voor stuk tot de zelfde conclusie. Het is niet de grondprijs, of de schaarste aan woningen, maar de ruimhartige kredietverlening die de prijzen heeft opgejaagd in Nederland.99

De hypotheekrenteaftrek heeft de woningprijzen in Nederland naar recordhoogte gestuwd. Een situatie die doet denken aan een piramidespel waarbij degene die vroeg instapten winst hebben in de vorm van overwaarde en waarbij hen die als laatste instappen het verlies dragen. Een woning kopen is duur en daarmee minder toegankelijk.

Huurverhoging om doorstroom te bevorderen #

De aanname is dat scheefwoners gesubsidieerd wonen en daardoor is inkomensafhankelijke huurverhoging geïntroduceerd. In werkelijkheid huren bijna een half miljoen van de ruim 2,5 miljoen huurders van een particuliere verhuurder100, woningen met huurbedragen die onder de huurliberalisatiegrens van € 710,68 (2016) vallen. Al voor de strijd tegen scheefwonen in 2009 is sinds 2002 het aantal scheefwoners in goedkope woningen met 20% afgenomen tot 5,5% van alle huishoudens. In 1975 werd gemiddeld 10% van het inkomen aan huur uitgegeven en in 2016 is dit percentage gestegen naar 25%.101 Scheefhuurders volgen ook deze trend en het laatste percentage ligt maar een paar procent lager. Mochten scheefhuurders besluiten hun sociale huurwoning te verlaten, dan moeten zij opzoek naar een woning in de vrije sector waar de prijzen honderden euro’s hoger liggen.102

Het eerste merkbare gevolg zijn de lange wachttijden, met een record van zeven jaar in Amsterdam. Ter vergelijking, het landelijk gemiddelde lag bij 2 jaar in 2002, met in Amsterdam licht hogere wachttijden. Dit is merkwaardig, aangezien in de hoofdstad 40% van de woningen eigendom zijn van woningcorporaties, een van de hoogste percentages in het land. De situatie is niet heel anders in steden met minder sociale huurwoningen, lange wachttijden zijn daar ook geen uitzondering. Dit zorgt ook voor een lage doorstroming, aangezien de wachttijden lang zijn en een vergelijkbare woning en huurprijs nauwelijks te krijgen is.103 Volgens andere bronnen zet het wegwerken van het kleine aantal scheefwoners geen zoden aan de dijk.104 Doorstroming wordt echter ook niet makkelijk gemaakt door het grote verschil tussen de huurprijzen van woningcorporaties (maximaal 710 euro) en die van de vrije sector (minimaal 900 euro in de Randstad).105

De lonen blijven achter106 en de huren stijgen harder dan de inflatie.107 Doordat huishoudens met een laag inkomen massaal er een hoger uitgave patroon op na houden, door een steeds meer marktconforme huurprijs te betalen voor een sociale huurwoning, zijn de uitgaven van de overheid voor huurtoeslag drastisch gestegen om het gebrek aan loonstijging en de verhoogde huren op te vangen.

De huurverhoging heeft een averechts effect, huurders zijn eerder geneigd hun woning te behouden in plaats van te verlaten voor een ander huurwoning. Dat heeft niet met woonwensen te maken, maar vooral met budgettaire mogelijkheden van bewoners. Een andere betaalbare huurwoning is zeer lastig te vinden en veel huurders die geconfronteerd worden met huurverhoging besteden al een aanzienlijk deel van hun inkomen aan wonen. De doorstroom neemt af en heeft daarmee een negatief effect op het aantal beschikbare woningen. Daarnaast drukt de huurverhoging stevig op de begroting door de extra uitgaven voor huurtoeslag. Een situatie die negatief kan gaan afstralen op lange termijn draagvlak voor huishoudens die aanspraak maken op huurtoeslag.

Schuldenberg huishoudens #

Zoals eerder genoemd heeft de schuld van huishoudens op een bepaald moment een gevaarlijke recordhoogte bereikt. De coalitie van VVD, CDA, D66, GroenLinks en CU heeft het aflossingsvrij sparen en beleggen fiscaal onaantrekkelijk gemaakt. Het is vervangen door de kale annuïteitenhypotheek, die nog wel aftrekbaar is. In deze hypotheekvorm is het aandeel aflossing van de rente aanvankelijk hoger en daalt met de jaren. Zo is het voordeliger om in het begin zo snel mogelijk af te lossen.108

Op 1 januari 2013 zijn de hypotheekregels met betrekking tot hypotheekrenteaftrek zodanig veranderd dat om aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek binnen 30 jaar de volledige schuld moet worden afbetaald.109

Deze maatregelen om te voorkomen dat huishoudens te veel lenen hebben geleid tot een lagere hypotheekrente, als compensatie. Ernaast is de rente van aflossingsvrije hypotheken niet meer aftrekbaar, de hypotheekrenteaftrek zal in de komende jaren steeds lager worden en tophypotheken zijn niet meer aan de orde. Er is ook verandering in de maximale hoogte van een hypotheek, 102% van de waarde van het huis in 2016, 100% in 2018 en er zijn zelfs voorstanders van verdere verlaging.110

Kopers op zoek naar een woning hebben minder financiële mogelijkheden. Daarom zullen ze noodgedwongen hun budget naar beneden moeten bijstellen. Dit maakt dat het meer dringen is op de markt voor goedkopere koopwoningen, huishoudens met een smalle beurs zullen meer concurrentie hebben bij de aankoop van een betaalbare koopwoning.

Conclusie #

Het beleid heeft er toe bijgedragen dat huren steeds hoger worden en daarmee steeds minder sortering aan woningen met een lage huurprijs. Daarnaast stagneert de huurverhoging de doorstroom. De flexibilisering van arbeid samen met de uitsluiting van middeninkomens voor een sociale woning maakt dat deze groep weinig mogelijkheden heeft op doorstroom naar een andere woning. Door de hypotheekrenteaftrek zijn de woningen zeer duur geworden en daarmee minder toegankelijk. Door de versobering van hypotheekrenteaftrek voor alleen de nieuwe gevallen kunnen kopers op zoek naar een woning, zoals starters, lastiger een woning financieren.

Welke relatie vertoont het vraagstuk met de economische orde van de samenleving? #

Begin van 20e eeuw kenmerken van een gemengde economie #

Aan het begin van de twintigste eeuw kwam de eerste Woningwet van de liberale minister Hendrik Goeman Borgesius die bedoeld was als tijdelijke maatregel om de tekortkomingen van de markt te compenseren. Uit onderzoek kwam naar voren dat bijna de helft van de stedelingen in kleine en slecht onderhouden woningen woonde. De wet stimuleerde de bouw van goede woningen, de staat nam een actieve rol in door leningen voor nieuwbouw en subsidies om niet-marktconforme lage huren te compenseren. Een tijdelijke maatregel omdat volgens de liberalen de overheid de huren niet mocht blijven drukken.111

Na Tweede Wereldoorlog kenmerken van een planeconomie #

Na de oorlog was er een algehele consensus tussen politici van vrijwel alle politieke partijen en het bedrijfsleven voor een geleide economie. Het werd gezien als een noodzakelijke overgangsmaatregel.112 Net als loonpolitiek werd woningbouw centraal geleid, waarbij de vooroorlogse bouw met traditionele en ambachtelijke kenmerken vervangen werden door industriële systemen van bouw. Na de oorlog was bijna een vijfde deel in meer of mindere mate onbewoonbaar geworden door verwoesting of beschadiging. Van de ruim 2 miljoen woningen waren ruim 400.000 onbewoonbaar. Door de naoorlogse geboortegolf werd door de regering woningnood tot volksvijand nummer 1 uitgeroepen.113

Niet geheel toevallig dat de architectuurgeschiedenis van Nederland parallellen toont met landen met een uitgesproken planeconomie zoals de Sovjet-Unie en Oost-Europese satellietstaten. Veel was vernietigd tegen de oorlog en in de haast telde kwantiteit meer dan kwaliteit.

Deze stijl creëerde een tweedeling die lang daarna nog doorwerkte. De woningen van voor de Tweede Wereldoorlog met een enigszins eigen karakter zijn populair op de woningmarkt, waar de naoorlogse bouw niet de eerste voorkeur heeft wanneer mensen kunnen kiezen.114

Jaren zestig aanleiding voor gemengde economie #

In de jaren zestig ging kwantiteit voor kwaliteit, de slechte kwaliteit gaf voeding aan de gedachte dat marktwerking nodig zou zijn om de kwaliteit van bouw te verbeteren. De prijs van nieuwe woningen ging omhoog en de prijzen gingen meestijgen. Het was ook de tijd dat de huursubsidie bedacht werd om hogere huren mogelijk te maken.115

Heden richting vrijemarkteconomie #

Zoals eerder genoemd heeft minister Blok een begin gemaakt om de woningcorporaties wat betreft woningvoorraad in te krimpen. Daarnaast dwingt hij deze quasi-gouvernementele organisaties met een verhuurdersheffing afstand te doen van huurprijzen onder de marktprijs. Zijn initiatief om WOZ waarde in het puntensysteem voor huren te verwerken maakt dat huurders de dynamiek van de markt nu ook in de huurprijs voelen.

De versobering van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen maakt de Nederlandse woningmarkt meer synchroon met buurlanden waar de woningprijzen beduiden lager liggen door afwezigheid van hypotheekrenteaftrek.

Conclusie #

In het begin van de vorige eeuw werd door de liberalen een tijdelijke maatregel ingevoerd om de tekortkomingen van de markt te compenseren. Vooral voor stedelingen was dit een voornemen om hun woningnood te beslechten.

Na afloop van de Tweede Wereldoorlog was er een brede consensus dat de politiek moest ingrijpen om nieuwe woningen mogelijk te maken. Het leidde tot meer woningen, maar dan niet de meest aantrekkelijke.

De slechte kwaliteit van naoorlogs bouwen was indirect het gevolg dat wonen en beter en duurder werd.

Nieuwe maatregelen om de markt tegemoet te komen resulteren in nog hogere huren en minder fiscaal voordeel voor mensen die hun huis willen hypothekeren.

Maatschappelijk vraagstuk #

Betrokkenheid #

Woningnood gaat iedereen aan die een dak boven het hoofd nodig heeft. Woningzoekenden, maar ook bewoners van huurwoningen en woningbezitters en hun gezinnen zijn direct betrokken bij de problematiek rondom woningnood. Behalve wonen om iemand een thuis te geven is ook herverdeling van geld een belangrijk onderdeel. Zo krijgen huurders met lage inkomens van sociale huurwoningen vaak huurtoeslag terwijl woningbezitters met een hypotheekschuld in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Het aantal mensen “in woningnood” is niet met een enkel getal op percentage uit te drukken. Uit de analyse van de verschillende actoren hierboven is gebleken dat het probleem meerdere kanten heeft. Huizenprijzen en huren stijgen, de draagkracht van huishoudens vermindert, woningcorporaties krijgen steeds minder ruimte en de doorstroom van huurders, voornamelijk die met lagere inkomens, wordt niet gestimuleerd.

Opgeroepen door samenleven #

Naast het economische aspect zijn immaterialisering, re-urbanisatie en flexibilisering maatschappelijke ontwikkelingen die de keuze voor een bepaalde woning in een bepaalde wijk beïnvloeden. De samenstelling van sommige wijken verandert als mensen vertrekken naar meer populaire gebieden of blijft juist hetzelfde doordat doorstroming naar een andere woning moeilijk of zelfs onmogelijk is voor sommige huishoudens. Met andere worden, de ontwikkelingen op de woningmarkt bepalen voor een deel hoe (en waar) mensen met elkaar samenleven en ook het karakter van de wijk, gemeente en stad.

Overkoepelend karakter #

De rol van de overheid hierin is bepalend, zowel historisch als tegenwoordig. Zonder maatregelen zoals het heroverwegen van de hypotheekrenteaftrek, de huurtoeslag en de rol van woningcorporaties zal woningnood alleen maar toenemen en op een gegeven nieuwe records bereiken, wat betreft huren, huizenprijzen en schulden van huishoudens.

Politieke bemoeienis #

Samengevat, het lastig kunnen vinden van een geschikte woning raakt iedere burger, jong en oud, bepaalt onze leefomgeving en er is controle van de overheid nodig om het probleem van woningnood niet te laten verergeren.

Conclusie #

Woningnood is een fenomeen waar een groot deel van de burgers te maken krijgt. De meeste mensen hebben zo hun wensen wat betreft het soort woning, de buurt en de sociale omgeving waar ze in willen wonen. Daarnaast willen ze graag na het betalen van de woonlasten, genoeg overhouden voor andere behoeftes. Aan de andere kant zijn en factoren die het niet altijd mogelijk maken om alle deze wensen te vervullen. In deze analyse zijn deze factoren in kaart gebracht, om woningnood te kunnen verklaren. Om antwoorden te kunnen geven zijn drie benaderingswijzen gebruikt: politiek-juridisch, sociaaleconomisch en vergelijking en verandering.

Politiek-juridisch heeft de overheid historisch maatregelen genomen die het aanbod en de prijzen van woningen hebben bepaald. Waar in het verleden, na de tweede wereldoorlog, woningcorporaties, met behulp van de overheid, betaalbare woningen voor lagere inkomens bouwden, hebben private investeerders steeds groter deel van de huizenmarkt in hun bezit. Het subsidiëren van de huurder (huurtoeslag) in plaats van de woningcorporatie, objectsubsidie in het verleden, heeft huurprijzen doen stijgen en zorgt er ook voor dat huurders van sociale huurwoningen minder snel doorstromen naar een andere woning. Daarnaast is er een deel scheefwoners, die in een relatief goedkope woning blijven wonen, terwijl hun inkomen is gestegen. De cijfers laten zien dat deze groep huurders maar voor een klein deel bijdraagt aan het probleem. Aan de andere kant, de overheid heeft ook de hypotheekrenteaftrek geïntroduceerd, om woningbezit te stimuleren, voornamelijk voor de middeninkomens en de hogere inkomens. Deels door dit fiscale voordeel zijn huizenprijzen gestegen, waardoor ze steeds minder toegankelijk worden voor lagere - en middeninkomens. Bovenstaande beantwoordt de vraag van het verminderde aanbod aan betaalbare huurwoningen, maar ook dat van de beperkte mogelijkheden van middeninkomens om tot koop over te gaan.

Sociaaleconomisch hebben we te maken met financiële instellingen die maximaal gebruik maakten van de hypotheekrenteaftrek door financiële producten aan te bieden die het maximale uit de regeling haalden met minimaal aflossen. Dit heeft de schulden van huishoudens en ook de huizenprijzen omhoog gedreven. Een ander oorzaak van stijgende huizenprijzen is het aantrekkelijk maken van de Nederlandse huizenmarkt voor institutionele beleggers en internationale investeerders. Gemeenten zien de WOZ waarde stijgen en kunnen meer OZB innen. Hiermee kunnen we verklaren waarom huizenprijzen zijn gestegen en waarom huishoudens een steeds groter deel van het inkomen uitgeven aan wonen en minder bewegingsvrijheid hebben in de woningmarkt.

Als we denken aan vergelijking en verandering, zijn er macro-economische ontwikkelingen betrokken bij woningnood. Het verschuiven van het kapitaal van materieel naar immaterieel zorgt ervoor dat politiek ingrijpen om verandering te brengen in de huidige situatie niet voor alle partijen wenselijk is. Een ander ontwikkeling is dat mensen meer naar de stad trekken, omdat het er aantrekkelijker wonen is en het stijgende aantal relatieverbrekingen en dus eenoudergezinnen zorgt ervoor dat er meer vraag is naar woningen maar minder financiële middelen om die te bekostigen. Flexibel werken maakt het kopen van een woning vaak onaantrekkelijk of zelfs onmogelijk, aangezien het inkomen niet stabiel is steeds minder vaste contracten aangeboden worden, die nog steeds een voorwaarde zijn om te kunnen hypothekeren. Door de recente kredietcrisis zijn potentiële kopers terughoudend om de stap te nemen naar een (nieuwe) koopwoning. De vraag voor woningen voor vluchtelingen de afgelopen jaren zal ook een bijdrage leveren aan de vraag en de wachttijden voor sociale huurwoningen. Het bovenstaande vat samen hoe landelijke en internationale ontwikkelingen leiden tot woningschaarste in bepaalde gebieden en minder draagkracht en gewilligheid van huishoudens om een woning te kopen.

Er zijn verschillende deelconclusies getrokken in deze analyse, maar we kunnen ze samenvatten en een antwoord geven op de hoofdvraag: woningnood in Nederland kan verklaard worden door politieke- en macro-economische ontwikkelingen die ertoe geleid hebben, met een grote bijdrage van financiële instellingen, dat huizenprijzen zijn gestegen en dat huizenzoekers moeilijk een betaalbare woning kunnen financieren op de gewenste locatie. Politiek ingrijpen om er verandering in te brengen lijkt noodzakelijk, om naast het voorkomen van nieuwe record hoogtes van huur- en verkoopprijzen van woningen, ook de toegang tot betaalbare huurwoningen mogelijk te maken.

Geraadpleegde bronnen #

ABF Research. (2013, 24 juni). Een analyse van scheefwonen op basis van het Woon Onderzoek Nederland 2012 (WoON). Geraadpleegd van https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2013/06/24/rapport-analyse-scheefwonen

Andere Tijden. (2011, 26 maart). Woningnood: Volksvijand nr. 1. Geraadpleegd van http://www.npogeschiedenis.nl/andere-tijden/afleveringen/2010-2011/Woningnood-volksvijand-nr-1.html

Baars, L. van. (2012, 7 maart). Niemand krijgt meer vaste baan. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4492/Nederland/article/detail/3221569/2012/03/07/Niemand-krijgt-meer-vaste-baan.dhtml

Battes, P. (2015, 25 augustus). Een op tien vrijkomende sociale woningen gaat naar een vluchteling. Het Financieele Dagblad. Geraadpleegd van http://fd.nl/economie-politiek/1116246/een-op-tien-vrijkomende-sociale-woningen-gaat-naar-vluchteling

Belastingdienst. (z.j.). WOZ-waarde. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigenwoningforfait/eigenwoningforfait_berekenen/woz_waarde

Bijlo, E. (2013, 22 januari). Renteaftrek maakt het verschil. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4504/Economie/article/detail/3381009/2013/01/22/Renteaftrek-maakt-het-verschil.dhtml

Burger, M., & Oort, F. van. (2014, 09 augustus). Stedelijk wonen wordt de trend. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/article/detail/3715939/2014/08/09/Werk-maakt-een-stad-gewild-meer-dan-wonen.dhtml

Buter, E. (z.j.). Maarten! - Woningcorporaties in spagaat - mei/juni 2012. Maarten!, 2012(3), 42-49.

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2013, 5 juni). Hypotheeksoorten, schuld en WOZ-waarde naar leeftijd hoofdkostwinner, 2012. Geraadpleegd van https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2013/23/hypotheeksoorten-schuld-en-woz-waarde-naar-leeftijd-hoofdkostwinner-2012

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014, 4 maart). Woningvoorraad naar eigendom; regio, 2006-2012. Geraadpleegd van http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71446ned

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014, 13 maart). Spaarrekeningen; spaarvormen stand per 31 december 2008-2012. Geraadpleegd van http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80454NED&D1=a&D2=a&D3=a&HDR=G2&STB=T,G1&VW=T

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014, 4 maart). Woningvoorraad naar eigendom; regio, 2006-2012. Geraadpleegd van http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71446ned

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2015, 2 december). Samenstelling vermogen; particuliere huishoudens naar kenmerken. Geraadpleegd van http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=80056NED&D1=0-3,6&D2=0&D3=0,9,14&D4=0-4,6-7&HD=141212-1537&HDR=G1,T&STB=G2,G3

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2015, 24 februari). Werk in Randstadprovincies voor ruim 80 procent in dienstensector. Geraadpleegd van https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2015/09/werk-in-randstadprovincies-voor-ruim-80-procent-in-dienstensector

Chang, H. J. (2008). Bad Samaritans. Londen, Groot-Brittannië: Random House Business Books.

Collins English Dictionary. (z.j.). Definition of ‘housing shortage’. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://www.collinsdictionary.com/dictionary/english/housing-shortage

Daalen, G. van, Regeer, W., & Janssen-Jansen, S. (2012, 3 juli). Ruim een kwart van de huurders van corporatiewoningen verdient meer dan 33 duizend euro. Geraadpleegd van https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2012/27/ruim-een-kwart-van-de-huurders-van-corporatiewoningen-verdient-meer-dan-33-duizend-euro

De Ru, C. A. (1990). Wolters’ Woordenboek Nederlands Koenen (28e ed.). Groningen, Nederland: Wolters-Noordhoff.

De Telegraaf. (2014, 26 september). Hoeveel maximaal lenen voor aankoop huis? Geraadpleegd van http://www.telegraaf.nl/dft/geld/huis-hypotheek/21930988/__Hoeveel_maximaal_lenen_voor_aankoop_huis___.html

De Volkskrant. (2010, 3 maart). Ozb goed voor 12 procent inkomsten gemeenten. de Volkskrant. Geraadpleegd van http://www.volkskrant.nl/binnenland/ozb-goed-voor-12-procent-inkomsten-gemeenten~a996580/

Driessen, M., & Lautenbach, H. (2012, 10 december). Minder werknemers met een vast contract. Geraadpleegd van https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2012/50/minder-werknemers-met-een-vast-contract

Eijck, G. van, & Naafs, S. (2014, 3 december). Een ideoloog op Volkshuisvesting. De Groene Amsterdammer. Geraadpleegd van http://www.groene.nl/artikel/een-ideoloog-op-volkshuisvesting

Eijck, G. van, & Naafs, S. (2015, 2 september). Een studentenkamer uit Dubai. De Groene Amsterdammer. Geraadpleegd van http://www.groene.nl/artikel/een-studentenkamer-uit-dubai

Eijck, G. van, & Naafs, S. (2016, 17 februari). Paria van de woningmarkt. De Groene Amsterdammer. Geraadpleegd van http://www.groene.nl/artikel/paria-van-de-woningmarkt

Engelen, E. (2014). Europese mythes: boekje voor burgers. Dokkum, Nederland: Leesmagazijn.

Fortuyn, P. (2002). De puinhopen van acht jaar Paars (6e ed.). Rotterdam, Nederland: Academy Uitgeverij.

Frederik, J. (2012, 15 februari). Twee keer dezelfde steen. De Groene Amsterdammer. Geraadpleegd van http://www.groene.nl/artikel/twee-keer-dezelfde-steen

Guimón, P. (2015, 2 augustus). Vivir en Madrid, trabajar en Londres. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://elpais.com/internacional/2015/08/02/actualidad/1438532112_960070.html

Gorz, A. (2010). The Immaterial. Calcutta, India: Seagull Books.

Haegens, K. (2012, 22 februari). De toekomst begint later. De Groene Amsterdammer. Geraadpleegd van https://www.groene.nl/artikel/de-toekomst-begint-later

Havermans, O. (2013, 03 oktober). Er kan zomaar weer woningnood ontstaan. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/article/detail/3520495/2013/10/03/Er-kan-zomaar-weer-woningnood-ontstaan.dhtml

Het Parool. (2015, 12 september). Tot 17 jaar wachten op sociale huurwoning in Amsterdam. Geraadpleegd van http://www.parool.nl/amsterdam/tot-17-jaar-wachten-op-sociale-huurwoning-in-amsterdam~a4141144/

Hulsman, B. (2015, 16 mei). Gebouwd met het puin uit de oorlog. NRC. Geraadpleegd van http://www.nrc.nl/handelsblad/2015/05/16/gebouwd-met-het-puin-uit-de-oorlog-1495735

Huurcommissie. (z.j.). Huurprijscheck en puntentelling. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/

Kalse, E. (2008, 17 september). Kredietcrisis in vijf stappen. NRC. Geraadpleegd van http://vorige.nrc.nl//nieuwsthema/kredietcrisis/article1987320.ece

Kay, J. (2004). The Truth About Markets. Londen, Engeland: Penguin Books.

Kennisconsult. (2015, 9 december). immaterialisering. Geraadpleegd van http://www.kennisconsult.nl/begrippen/32059/

Koning, B. de. (z.j.). De wurggreep van het H-woord. Maarten!, 2012(3), 32-41.

Lange, H. de. (2015, 12 juni). Stedelijk wonen wordt de trend. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/article/detail/4072511/2015/06/12/Stedelijk-wonen-wordt-de-trend.dhtml

Latten, J. (2016, 25 januari). Extra vraag naar woningen. Het Financieele Dagblad. Geraadpleegd van http://fd.nl/Print/krant/Rubriek/Snelbaan/1136608/extra-vraag-naar-woningen

Meteren, W. van. (2015, 18 maart). Alles zakt in prijs, maar de huren blijven stijgen. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4504/Economie/article/detail/3911607/2015/03/18/Alles-zakt-in-prijs-maar-de-huren-blijven-stijgen.dhtml

Meteren, W. van. (2015, 26 maart). Te rijk om te huren, te arm om te kopen. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4504/Economie/article/detail/3927214/2015/03/26/Te-rijk-om-te-huren-te-arm-om-te-kopen.dhtml

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2013, 11 april). Ontwikkelingen in de huursector. Geraadpleegd van https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2013/04/11/ontwikkelingen-in-de-huursector/ontwikkelingen-in-de-huursector.pdf

Morel, J. (2015, 19 juni). De flexibele schil wast almaar verder aan. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/article/detail/4082390/2015/06/19/De-flexibele-schil-wast-almaar-verder-aan.dhtml

MVGM Woningmanagement. (z.j.). Algemene huurvoorwaarden. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://ikwilhuren.nu/content/huurvoorwaarden

NOS. (2016, 05 februari). Huren vrije sector fors gestegen, ‘de markt is ongezond’. Geraadpleegd van http://nos.nl/artikel/2084992-huren-vrije-sector-fors-gestegen-de-markt-is-ongezond.html

NOS. (2014, 21 maart). 1,4 miljoen huizen ‘onder water’. Geraadpleegd van http://nos.nl/artikel/626174-1-4-miljoen-huizen-onder-water.html

Novum/Betten. (2008, 28 januari). Steeds meer vastgoedbezit via beleggingsinstelling. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4324/Nieuws/article/detail/1210250/2008/01/28/Steeds-meer-vastgoedbezit-via-beleggingsinstelling.dhtml

NRC. (2016, 4 februari). Betaal jij te veel huur? Vijf vragen over scheefwonen. NRC. Geraadpleegd van http://www.nrc.nl/next/2016/02/04/de-fiscus-mag-inkomen-scheefwoners-niet-doorverte-1588173

Obbink, H. (2014, 26 februari). Waar moeten al die Amsterdammers gaan wonen? Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4492/Nederland/article/detail/3603827/2014/02/26/Waar-moeten-al-die-Amsterdammers-gaan-wonen.dhtml

Overheid. (z.j.). Wet inkomstenbelasting 2001. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://wetten.overheid.nl/BWBR0011353/2014-07-19/2#Hoofdstuk3_Afdeling3.6a

Overheid. (2016, 1 januari). Wet waardering onroerende zaken. Geraadpleegd van http://wetten.overheid.nl/BWBR0007119/2016-01-01

Rijk, M. de. (2015, 15 april). De crisis is toch voorbij? De Groene Amsterdammer. Geraadpleegd van https://www.groene.nl/artikel/de-crisis-is-toch-voorbij

Rijksoverheid. (z.j.). Wat is een zelfstandige woning en wat is een onzelfstandige woning? Geraadpleegd op 19 april, 2016, van https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-een-zelfstandige-woning-en-wat-is-een-onzelfstandige-woning

Rijksoverheid. (z.j.). Extra huurverhoging hogere inkomens en middeninkomens: informatie voor huurders. Geraadpleegd op 14 april, 2016, van https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/huurverhoging/extra-huurverhoging-hogere-inkomens-en-middeninkomens-informatie-voor-huurders

Rijksoverheid. (z.j.). Verhuurderheffing. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/verhuurderheffing

Rijksoverheid. (2014, 17 oktober). Nieuwe opzet Woningwaarderingsstelsel. Geraadpleegd van https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2014/10/17/nieuwe-opzet-woningwaarderingsstelsel

Rijksoverheid. (2014, 3 januari). Kamerbrief met toelichting op de verhoging van het eigenwoningforfait. Geraadpleegd van https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2014/01/03/kamerbrief-met-toelichting-op-de-verhoging-van-het-eigenwoningforfait

Roessel, A. van. (2012, 22 februari). De opmars van de flexcontracten. De Groene Amsterdammer. Geraadpleegd van https://www.groene.nl/artikel/de-opmars-van-de-flexcontracten

Schouten, N. (2004). De nieuwe woningnood. Geraadpleegd van https://www.sp.nl/sites/default/files/rapport_woningnood_1.pdf

Slingerland, M. (2016, 5 maart). Is er wel echt woningnood onder twintigers? Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/archief/article/detail/4257424/2016/03/05/Is-er-wel-echt-woningnood-onder-twintigers.dhtml

Steenhof, L., & Harmsen, C. (z.j.). Echtbrekers. Geraadpleegd op 18 april, 2016, van https://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/6AFA9326-DB91-4D7E-AE77-7E6B67452DF5/0/index1317.pdf

Toeslagen Belastingdienst. (z.j.). Hoeveel vermogen mag ik hebben? Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/huurtoeslag/huurtoeslag_2016/voorwaarden_2016/vermogen/maximaal_vermogen

Toeslagen Belastingdienst. (z.j.). Ik ben 23 jaar of ouder, maar jonger dan de AOW-leeftijd. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/huurtoeslag/huurtoeslag_2016/voorwaarden_2016/ik_woon_alleen/23_of_ouder_jonger_dan_aow_leeftijd

Trouw. (2011, 20 januari). Aantal tweeverdieners blijft toenemen. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4324/Nieuws/article/detail/1848085/2011/01/20/Aantal-tweeverdieners-blijft-toenemen.dhtml

Trouw. (2013, 12 januari). Geld binnenhalen kan zo …. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/article/detail/3376029/2013/01/12/Geld-binnenhalen-kan-zo.dhtml

Trouw. (2015, 7 november). ‘Aanpak scheefwoners komt niet van de grond’. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4492/Nederland/article/detail/4180715/2015/11/07/Aanpak-scheefwoners-komt-niet-van-de-grond.dhtml

Van der Linden Makelaardij. (z.j.). Inkomenseisen. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://www.vanderlinden.nl/woning-huren/inkomenseisen.html

Veen, C. van der. (2015, 12 september). ‘Gemiddelde wachttijd huurwoning bedraagt 8 jaar’. NRC. Geraadpleegd van http://www.nrc.nl/nieuws/2015/09/12/gemiddelde-wachttijd-huurwoning-bedraagt-8-jaar

Velde, F. van de. (2015, 27 mei). De vraag die velen bezighoudt: verdien ik eigenlijk wel genoeg? Elsevier, 2015(22). Geraadpleegd van http://www.elsevier.nl/economie/article/2015/05/de-vraag-die-velen-bezighoudt-verdien-ik-eigenlijk-wel-genoeg-1767944W/

Brussel, H. van. (2015, 20 mei). Heterohuwelijken, kostwinners en echtscheidingen: familie in cijfers. HP/De Tijd. Geraadpleegd van http://www.hpdetijd.nl/2015-05-20/heterohuwelijken-kostwinners-en-echtscheidingen-familie-in-cijfers/

Verstegen, W. (1996, 2 maart). De schone stad. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/article/detail/2761521/1996/03/02/DE-SCHONE-STAD.dhtml

Visser, M. (2015, 23 januari). De rekening van de verhuurdersheffing ligt bij de huurder. Trouw. Geraadpleegd van http://www.trouw.nl/tr/nl/4492/Nederland/article/detail/3836235/2015/01/23/De-rekening-van-de-verhuurdersheffing-ligt-bij-de-huurder.dhtml

Voogd, J. de. (2011). Bakfietsen en rolluiken. Utrecht, Nederland: Bureau de Helling wetenschappelijk bureau van GroenLinks.

VPRO Tegenlicht. (2010, 17 februari). De Flexmens. Geraadpleegd van http://tegenlicht.vpro.nl/afleveringen/2005-2006/de-flexmens.html

Vrieselaar, N. (2015, 1 december). Het grillige herstel van de huizenmarkt. Elsevier. Geraadpleegd van http://www.elsevier.nl/economie/article/2015/12/het-grillige-herstel-van-de-huizenmarkt-2726782W/

Wijzer in geldzaken is een initiatief van het ministerie van Financiën. (z.j.). Alles over de nieuwe hypotheekregels. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://www.wijzeringeldzaken.nl/Hypotheek/veranderingen-hypotheekregels-in-2013

Woonbond. (2013, 19 maart). Slaapkamerbelasting voor Britse huurders. Woonbond. Geraadpleegd van https://www.woonbond.nl/nieuws/slaapkamerbelasting-britse-huurders

Woonwijze. (z.j.). Zes vragen en antwoorden over complexe begrip scheefwonen. Geraadpleegd op 19 april, 2016, van http://www.woonwijze.nl/3995-2/

Žižek, S. (2015). Trouble in Paradise. Londen, Engeland: Penguin Philosophy.

1 (Andere Tijden, 2011)

2 (Rijksoverheid, z.j.)

3 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014)

4 (Van der Veen, 2015)

5 (Het Parool, 2015)

6 (NOS, 2016)

7 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010)

8 (MVGM Woningmanagement, z.j.)

9 (Van der Linden Makelaardij, z.j.)

10 (De Telegraaf, 2014)

11 (Van de Velde, 2015)

12 (Koenen et al., 1990)

13 (Collins, z.j.)

14 (Guimón, 2015)

15 (Van Brussel, 2015)

16 (Steenhof & Harmsen, z.j.)

17 (Frederik, 2012)

18 (Trouw, 2011)

19 (Latten, 2016)

20 (Battes, 2015)

21 (Kennisconsult, 2015)

22 (Chang, 2008, p. 131)

23 (Kay, 2004, p. 52)

24 (Gorz, 2010, p. 65)

25 (Žižek, 2015, p. 26)

26 (Engelen, 2014, p. 8)

27 (Kalse, 2008)

28 (NOS, 2014)

29 (Vrieselaar, 2015)

30 (Driessen & Lautenbach, 2012)

31 (Van Baars, 2012)

32 (Van Roessel, 2012)

33 (Morel, 2015)

34 (VPRO Tegenlicht, 2010)

35 (Haegens, 2012)

36 (De Rijk, 2015)

37 (Het Centraal Bureau voor de Statistiek, 2015)

38 (Verstegen, 1996)

39 (Fortuyn, 2002, p. 120)

40 (De Lange, 2015)

41 (Burger & Van Oort, 2014)

42 (Obbink, 2014)

43 (Havermans, 2013)

44 (Vrieselaar, 2015)

45 (De Voogd, 2011, p. 67)

46 (Buter, z.j.)

47 (Van Eijck & Naafs, 2014)

48 (Van Eijck & Naafs, 2015)

49 (Van Eijck & Naafs, 2014)

50 (Van Eijck & Naafs, 2014)

51 (Van Eijck & Naafs, 2015)

52 (Van Eijck & Naafs, 2016)

53 (Woonwijze, z.j.)

54 (Van Daalen, Regeer & Janssen-Jansen, 2012)

55 (ABF Research, 2013)

56 (Van Eijck & Naafs, 2016)

57 (NRC, 2016)

58 (Van Eijck & Naafs, 2016)

59 (Rijksoverheid, z.j.)

60 (Huurcommissie, z.j.)

61 (Buter, z.j.)

62 (Rijksoverheid, 2014)

63 (Van Eijck & Naafs, 2016)

64 (Rijksoverheid, z.j.)

65 (Schouten, 2004)

66 (De Koning, z.j.)

67 (Woonbond, 2013)

68 (Buter, z.j.)

69 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014)

70 (Rijksoverheid, 2014)

71 (Overheid, z.j.)

72 (De Koning, z.j.)

73 (Toeslagen Belastingdienst, z.j.)

74 (Toeslagen Belastingdienst, z.j.)

75 (Overheid, 2016)

76 (Belastingdienst, z.j.)

77 (Trouw, 2013)

78 (De Volkskrant, 2010)

79 (Bijlo, 2013)

80 (Frederik, 2012)

81 (De Koning, z.j.)

82 (Van Eijck & Naafs, 2015)

83 (Novum/Betten, 2008)

84 (Van Meteren, 2015)

85 (Rijksoverheid, z.j.)

86 (Van Eijck & Naafs, 2015)

87 (De Koning, z.j.)

88 (Slingerland, 2016)

89 (De Koning, z.j.)

90 (Vrieselaar, 2015)

91 (Van Eijck & Naafs, 2016)

92 (Visser, 2015)

93 (Van Meteren, 2015)

94 (De Koning, z.j.)

95 (Bijlo, 2013)

96 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2013)

97 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014)

98 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2015)

99 (Bijlo, 2013)

100 (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2013)

101 (Van Eijck & Naafs, 2016)

102 (Buter, z.j.)

103 (Buter, z.j.)

104 (Van Eijck & Naafs, 2016)

105 (Trouw, 2015)

106 (Van Eijck & Naafs, 2015)

107 (Van Meteren, 2015)

108 (De Koning, z.j.)

109 (Wijzer in geldzaken is een initiatief van het ministerie van Financiën, z.j.)

110 (Vrieselaar, 2015)

111 (Van Eijck & Naafs, 2015)

112 (Frederik, 2012)

113 (Hulsman, 2015)

114 (Fortuyn, 2002, p. 120)

115 (Van Eijck & Naafs, 2015)